商业街整体运营方案

【www.nmgzasp.com--历史论文】

一、现代商业街的概述

1、商业街的涵义

商业街就是服务多种业种、零售业多种业态的有机组合体，能满足人们购物、餐饮、文化、娱乐、旅游、观光等多种需求，

商业街整体运营方案

2、商业街的产生因素

■时代的发展和消费者水平的提高，成就商业街的市场空间

■商家的“扎堆”为商业街的出现造就条件

■商业街是城市之间进行竞争的一个重要砝码，这促使政府支持商业街建设

■经济利益的诱惑，让地产开发商对商业街的建设垂青

3、商业街的四大类型

■传统商业街——历史形成，城市中心。

传统的商业街一般都是历史上形成的，同时它也处在城市的集合中心。如：北京的王府井，上海的南京路等等。

■专业的商业街——具有专业服务，极具发展潜力。

专业商业街是面向特定消费群体，是提供专业的商品和服务，最有发展的潜力。如：北京中关村电子一条街，马莲道茶叶一条街等等。

■旅游商业街——旅游城市或者是濒临旅游景点。

旅游商业街一般指旅游城市或者是濒临旅游景点的商业街都可以称为旅游和商业的黄金结合点。如：苏州先有关联街后有苏州城。

■室内商业街——具有广泛发展空间。

4、商业街的五大特点

不同的商业街具备着不同的特点，但是也有共性，商业街通常具备的特点如下：

■ 功能全：现代商业街应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等15项功能和50～60个业种，最大限度地满足广大消费者的各种需求。

■ 品种多：现代商业街是商品品种的荟萃，如北京王府井、上海南京路等，作为国际大都市商业街，不仅要做到“买全国、卖全国”，把民族化与国际化有机地结合起来。

■ 分工细：分工细、专业化程度高，是现代商业街重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成。

■ 环境美：商业街购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序，是一种精神陶冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。

■ 服务优：服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，要突出商业街服务整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。

二、开发商业街的七大成功要素

■要素1——慎重选址：

商业街的选址应充分考虑到通达性、可视性、人口状况、规划状况、停车条件等诸多技术指标。

随着各地城市环境、交通设施变化及汽车的发展，传统的商业街概念已经发生很大变化。本区域所具有最基本的、最原始的特征、资源和优势，应是商业街最根本的特色所在。丢掉自身的地域优势和民族特色，而过分追求洋化的东西，必将邯郸学步，陷入同质化竞争的误区，因此选址对于商业街尤其是步行商业街非常重要。

■要素2——准确定位：

商业街的定位取决于所在的区域优势、历史渊源、商圈状况、消费水平、市场空白和发展趋势等综合因素，定位应准确而清晰。准确定位可扩大商圈辐射半径，对招商和经营十分重要。

■要素3——规模适度：

商业街开发不能贪大求洋，在关注规模效益、聚集效益的同时，不要忽略边际效益，最佳规模才会产生最佳效益。

以步行商业街为例：步行商业街的合理长度以300米左右为宜，特大城市以600米左右为最佳。步行商业街宽度因顾客疲劳度及之字型行走习惯等因素，以20至30米为宜，小型商业街可更窄一些。步行商业街建筑高度因顾客平行行走习惯及高楼效应等因素，以1至2层为宜，局

部主力店铺可以3至4层或更高一些。

■要素4——招商先行：

开发商在商业街建设之初，如果没有很好地和商家结合，没有明确商家的需求，开发与招商脱节，将导致开发建设带有很大的盲目性，带来不必要的损失，招商先行可有效地降低开发风险。

■要素5——科学规划：

商业规划是城市规划的重要组成部分，而商业街的规划，又是城市商业规划的点睛之笔。既要做好人流、车流、货流的项目规划，也要做好符合商业经营规律的建筑产品规划;既要具有科学性和适度超前性，也要具有实用性、可操作性和适度的弹性。

■要素6——成功推广：

商业街从立项、规划、设计、招商、开街及经营过程中，应始终贯穿成功的推广，对商业街的整体经营运作非常重要。

■要素7——错位经营：

我国商业的竞争已从店与店之间的竞争发展到街与街之间的竞争。在商业街的各种类型中，特色商业街因其高度专业性和鲜明的特色而最具旺盛的生命力，也能实现最根本的错位经营。错位经营主要表现如下：

♦ 商业街与商业街之间要错位经营——①街与街之间规划要错位;

②街与街之间定位要错位;

③街与街之间特色要错位;

④街与街之间风格要错位。

♦ 商业街内店与店之间要错位经营——①街内店与店之间业态要错位;

②街内店与店之间商品要错位;

③街内店与店之间服务要错位;

④街内店与店之间营销要错位。

三、开发商业街要把握的四大核心内容

■赢利模式的确定。

商业街是建筑的综合体，必须有主力店的存在，主力店小则几千平方米，大则四、五万平方米。由于大型综合百货商场很少购买商业物业，如果进行内部分割出售，又会留下许多的后遗症，如早期的万通、近期的西单时代广场就是很好的例证。所以，开发商介入商业街的开发，必须有强大的资金作为保证，以期获得长期的回报。

■专业的建筑规划和市场顾问支持。

现代商业街与过去传统商业街的经营内容完全不同，其经营业态和服务业种多达几十种，因此，在做好前期设计和规划的基础上，必须考虑各种业态和业种对建筑的基本要求，在做好功能分区的基础上组合和设计。

■科学招商的策略。

科学招商的策略是实现商业街赢利的重要步骤，也是实现商业街理想业态组合真正执行者。与其他商业物业的营销策略有所不同的是，商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营管理、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。

(1)确定招商对象：招商对象的确定围绕项目的定位来确定。

(2)确定经营模式：

◇ 投资经营——是指商铺业主购买商铺后自己直接经营。

◇ 委托经营——是指商铺业主出于保险起见，将商铺委托商管公司租出去，让别人经营(包括商管招租和“返租模式”两种)。

◇ 租赁经营——是指经营业主不买商铺，而是以租赁的形式进行租赁经营。

◇ 直接经营——某些开发企业成立商管公司将直接经营管理大约20%的营业面积，免因全部他营造成失控的应变举措。

◇ 虚拟经营——是指以商业街为总品牌商标，与若干个研发机构、生产厂家和经销商进行对接，开发、生产、销售 相应的该商业

街旗下的子产品，

规划方案

(3)制定招商优惠策略

根据地区政府对商业街的扶持政策确定可以给予招商对象的优惠措施，对于一些新兴的没有天然地理、人文等资源的商业街来说，这一优惠措施对吸引人气有莫大的帮助。

(4)招商流程(不做赘述)

■商业街的业态的选择和组合

不论是对成熟的商业街，还是对正在调整业态的商业街，业态和业种的组合和设计都是有难度且非常重要的，因为每一个国家、城市经济发展水平和消费能力的差异，决定了业态、业种组合设计上不可能有可以套用的模式。

一些商业街研究权威专家认为，在商业街上，专业店和专营店要占50%，餐饮占25%，综合性商场占15%，10%是综合娱乐业。事实上，城市人口、消费能力和消费水平、恩格尔系数、城市辐射能力、交通的通达性等各种指标，每一项指标都会影响业态和业种的配比比例。

选择和组合业态的方法非常重要，除了老商业街的改造主要通过政府的行政手段调节外，目前的商业街运营基本上是市场化行为，通过经济手段调节，如充分利用城市的级差地租去调整经营业态。

四、商业地产职业经理人手记

作为中国商业地产一个新热点、新亮点、新卖点，商业街的发展推动了中国商业地产的发展，为了避免后期形成恶性的通化竞争，开发商业街可以从以下几方面把握：

■第一：特色化。商业街只有具有高度特色、专业性，方能显示出旺盛生命力。因此特色商业街应该是未来商业街发展的主流方向。

■第二：街区化。一条商业街或者一个商业街区，是由一个主干脉和若干个毛系血孔组成，起到扩大地方、疏散客源等作用，这种方式在很多地方的商业街规划中已经比较成功。

■第三：理性化。商业街的盲目性所带来的后果已经被社会各界和很多的开发商意识到，因此，理性化建设已成必然。

■第四：符合化。符合化将成为商业街发展一个鲜明特色，因此商业街可以考虑把商业和人文有机结合，从而达到一个黄金结合点。

■第五：规范化。由于商业街的开发、建设、经营和管理，从行业上讲还处在比较年轻的阶段，因此，在开发过程中要格外注重商业街的发展规范化。

■第六：人性化。商业街在规划建设过程中，保证基本的人性化配套，满足一定程度上的居住功能，对商业培养具有重要作用。特别是在远离市中心的商业欠发达地区的商业街，特别特别是开发商把商铺直接销售回笼资金的项目，一旦招商、运营与原有定位有偏差，最坏的结果还可以把商业街当成“联排别墅”(一般商业街的选址都不是特别差)，不至于让投资人去跳楼，产生严重影响“社会稳定”的后果。

(车厘子提醒在外操盘的兄弟们不能一味只顾KFS的利益，在运作时留一点良心的底线)。

五、国内15大著名商业街

■北京王府井 ■上海南京路 ■重庆观音桥 ■ 重庆解放碑 ■南京新街口 ■苏州观前街 ■沈阳中街

■大连天津街 ■大连青泥洼 ■长沙黄兴南路 ■乌鲁木齐中山路 ■ 天津和平路 ■杭州清河坊 ■郑州德化街

■芜湖中山路

下面对国内15条著名商业街作简单介绍(排名不分先后)：

■北京王府井：王府井大街也称金街。地处天安门以东是一条南北走向的长街，全长一千八百多米，呈“金十字”的构架。以金鱼胡同西口的十字路口为中心，朝东是宾馆饭店一条街，向西是小吃休闲一条街，面南是繁华商业步行街，往北是娱乐文化一条街。可谓名品荟萃，精品云集，充满现代商业文化气息。

■上海南京路：上海的南京路被誉为“中华商业第一街”。东起外滩、西于延安西路，全长5.5公里，以西藏中路为界，分东西两段。南京路是上海乃至全国最繁华的商业街和规模最大的商贸中心，这里汇集了数百家现代化商厦、中华老字号商店及名特产品商店，也是我国最大的零售商品集散地和商业信息总汇。

■南京新街口：南京新街口——中华第一商圈，位于南京城市中心，面积27.5公顷，业态齐全，商业密集度高。作为有近百年历史的商业街，包括南京新百、中央商尝金鹰国际、商贸百货、大洋百货和东方商城等大型商业企业，在“都市圈”市场中形成了较强的集聚辐射功能。此外，还吸引了沃尔玛、万达购物集团、五星电器等知名商家的入驻经营。

■苏州观前街：苏州观前街又称“姑苏第一街”，是利用传统老字号、文物建筑改造成现代商业街的典范。位于苏州古城的正中间，已有一千七百多年历史。其特色在于十分细腻地处理了文化传承问题。在建筑更新、立面整治和民居改善中，刻意保持传统风貌，尽最大努力扶持恢复老字号;街景小品、休闲广场和观前公园建设，注重追求苏州园林的品位。

■沈阳中街：中街始建于清太祖定都盛京的1636年，因其位于沈阳古城中央而得名。360多年来，中街一直是沈阳的一块商业宝地，可谓寸土寸金。1997年，市政府投巨资把中街二段、三段改造成1000延长米的全国首条商业步行街。

■大连天津街：天津街长1054米，规划面积45.5公顷，是大连市商家最集中的地段之一。改造后的天津街老街建筑风格与欧陆现代化风情协调统一，建筑风格体现天津街老街的传统特色和现代商业的特点。天津街老街的保留与改造，为老大连人和熟知大连的外地人留下了美好的回忆，它成为外地人旅游观光、了解大连历史文化风貌的一个重要景观和都市旅游景点。

■芜湖中山路：1902年，2万两白银的投资，铸就了中山路的前身——大马路。后改名为中山路。中山路步行街自1999年在全国率先改为面向社会招投标、由中标的民营企业或个人承包管理模式，短短5年，从前期政府的投入到实现盈利，把中山路打造成一条具有现代商业精神和芜湖特色的步行街。

■长沙黄兴南路：黄兴南路步行商业街又有“三湘商业第一街”的美誉，地处中央商业区的核心地段，北与引领长沙休闲文化潮流的解放路相接，南与高收入密集居民区相连。全长838米，该街魅力在于空中花园街、室内步行街与室外步行街三位一体，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化及旅游等多项功能于一体的综合性场所。

■乌鲁木齐中山路：中山路商业街早在乾隆38年(1773年)，已成为初具规模的商业贸易区，它于1999年3月正式挂牌命名，它东起天山百货大楼，西止丹璐名品广尝东方100商厦，全长1360米。经过200多年的发展，中山路商业街己成为商业网点密集、客流量大、购物便捷、消费称心的现代化商业街。

■天津和平路：天津和平路始建于1902年，位于海河西侧，南起渤海大楼，北至东南角，全长2138米，与滨江道商业街相交叉，构成天津最繁荣的商业区。经过2000年的改造，和平路两侧的街边的建筑楼体形成欧式建筑风格，商业布局更加合理。成为天津发达的商业的品牌地区和重要的人文景观。

■杭州清和坊：杭州清和坊又称江南“江南第一名坊”，清河坊历史街区是杭州历史上最著名的街区，也是杭州目前唯一保存较完整的旧街区，是杭州悠久历史的一个缩影。商业街的特色在于对百年老店的保存，如：状元馆、荣宝斋、雅风堂、回春堂、红顶商人胡雪岩的胡庆余堂等等。直至现在，还有很多老子号保持着传统的风格。

■重庆观音桥： 重庆观音桥地处江北区中心区域，是重庆市主城区五大商圈之一，规划面积5.08平方公里，核心区域0.65平方公里，步行街全长近3000米，拥有城市景观公共面积20万平方米，是集购物、娱乐、游憩、文化、休闲等多种功能融为一体的城市公共活动社区。还曾成功举办了“第五届中国美食节”、“2006年国际旅游小组冠军决赛开幕式慈善晚会”等260次大型公益及商业宣传活动。

■重庆解放碑：重庆解放碑又被称为“中国西部第一街”。1998年，政府以解放碑中心购物广场为核心，东起小什字，西至较场口，南起新华路，北至民生路，方圆约为一平方公里的范围内，规划成为解放碑商贸中心区。解放碑商贸中心区集购物、休闲、旅游、商务、餐饮、娱乐等综合功能于一体，不仅是长江上游的黄金商贸区，也是中国西部最大的商业步行街区。

■郑州德化街：郑州德化街从1905年建成至今，是一条名副其实的老街、商业街，被誉为郑州市的——“城市客厅”。德化街位于郑州市

二七塔的南边，处于市中心商业圈的中心地带。“德化街以‘德’为根本，打造集集购物、休闲、娱乐、文化、美食、旅游为一体，既有浓郁的商业气息，又有丰富的文化内涵的有品位、有档次的步行商业街。

■大连青泥洼：青泥洼步行街是大连最繁华、商厦云集、客流密集、商品汇集中心,东至解放路，西至友好路，南至五惠路，北至中山路，占地12万平方米。青泥洼桥商业街虽然属于后起之秀，但发展相当迅速。青泥洼商业街内聚集14个商业门类的150多家零售店，是众多中小型中外名品服装专卖店、精品店以及各类商品专营、自营、联营店密布街市，形成的自成体系、门类齐全的综合性商业街

本文来源：http://www.nmgzasp.com/lw/1115/